中新经纬12月29日电 题：未赶上利率新政，购房者该怎么办？

　　作家 王兴尧 北京乾成讼师事务所高档结伙东说念主

　　涂大海 北京乾成讼师事务所结伙东说念主

　　近日，北京、上海两地先后发布楼市新政，对泛泛住宅认定圭臬进行了优化，调养了首套、二套的首付比例，更为重磅的是调降了房贷利率。这对于捏币不雅望的购房者细则是大大的利好音尘，但有东说念主甘心，有东说念主愁，对那些刚刚矍铄买房合同、贷款合同的购房者来说，与利率新政完满错过，又要多付出不少真金白银。这么的购房者是否只可无奈地接收这么的时势呢？

这是自2022年8月15日以来，央行首次调整7天逆回购利率，实现“降息”。

　　一般来讲，购房者与银行矍铄的贷款合同淌若不存在《民法典》轨则的诸如预料暗示不真正、违背法律、行政法例的强制性轨则等无效情形，那么贷款合同便是正当、灵验的。购房者与银行齐应当按照合同的商定本质我方的义务，银行应当依期披发贷款，购房者应当依期还月供。即使之后的利率战略发生变化，导致购房者房贷开销资本比拟新政超越不少，莫得享受到新政带来的红利，惟有购房者与银行矍铄的贷款合同不变更，两边依然要按此前的合同来本质。这自己亦然契约精神的体现。

　　对那些但愿按新战略享受利率下调红利的购房者来说，不错与银行进行交流，在适宜条件的情况下，争取与银行竣事新的条约，按照新战略再行矍铄贷款合同省略矍铄补充条约，对之前的贷款合同进行变更、调养。

　　针对有购房者反应银行存在利率新政出台前夜“突击放款”“提前放款”的情况，购房者不错仔细审查贷款合同的放款条件，淌若莫得知足放款条件，银行就披发了贷款，让这部分购房者莫得享受到利率优惠，加多了购房者的购房资本，昭着亦然一种背约算作，购房者不错要求银行承担贷款合同商定的背约管事，甚而不错通过诉讼、仲裁等步地要求拔除合同。此外，购房者还不错向相干金融监管机构进行投诉，要求对银行违法放贷算作进行查处。此前，也有多家银行因为违法放贷被处罚的前例。

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　　还有部分购房者反应，银行在主体结构未封顶时就放贷，也导致了购房者不可享受新政红利。“主体结构未封顶不得放贷”这一轨则，最早轨则于中国东说念主民银行2003年发布的《对于进一步加强房地产信贷业务处置的见告》，该《见告》要求为裁汰告贷东说念主不消要的利息管事，贸易银行只可对购买主体结构已封布置房的个东说念主披发个东说念主住房贷款。尔后，中国东说念主民银行、中国银行业监督处置委员会又于2007年发布《对于加强贸易性房地产信贷处置的见告》再次明确要求贸易银行应要点撑捏告贷东说念主购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只可对购买主体结构已封布置房的个东说念主披发住房贷款。上述轨则更多的是金融监管机关对银行的处置性要求，其所在旨在要求银行加强风险放胆、里面处置等。尽管有这么的明确要求，但也不乏银行因违背上述轨则而被处罚的案例，这可能亦然修复商、地方政府与银行多方博弈的无奈之举。

　　银行违背“主体结构未封顶不得放贷”的要求是否影响银行与购房者矍铄的贷款合同本质呢？咱们以为主要如故得看贷款合同条件商定的放款条件，因为上述文献法律性质上是部门端正，说明《全功令院民商事审判管事会议纪要》第31条，违背端正一般情况下不影响合同遵循。因此，购房者一般情况下很难以银行违背“主体结构未封顶不得放贷”这一轨则来辩白合同遵循。然而不抹杀购房者以此来与银行协商、洽商，尽量争取到对我方更有意的条件。

　　当今，“房住不炒”战略日渐深入东说念主心，环球对房地产市集的概念还是发生了深切变化，加上利率插驾驭行周期等身分，房地产市集已今是昨非。购房者在作念出购房决议时要连合大环境的变化和自身经济智商，感性决议，切忌冲动破钞。购房者在与修复商、银行矍铄买房合同、贷款合同期更要在意合同条件，防患践约风险，必要时可寻求讼师等专科东说念主士的匡助，切实崇拜自身正当权利。(中新经纬APP)

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